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Come comprare casa all’asta: iter, documenti, regole

Di in Ogni giorno on 13 novembre 2016

Vantaggio

Comprare casa all’asta potrebbe sembrare difficile, ma ha dei vantaggi. Il prezzo di vendita è conveniente e, grazie al decreto legge 59 del 3 maggio 2016, l’imposta di registro è passata dal 9% a 200 euro fissi, a condizione che l’immobile sia aggiudicato entro la fine dell’anno (2016) e che sia rivenduto entro due.

Informazione

Il primo passo è consultare gli avvisi di vendita presso la Cancelleria del Tribunale. Questi contengono una descrizione dell’immobile, il prezzo di vendita, la perizia sul valore fatta da un tecnico indicato dal Giudice, i dati e la planimetria catastale, la conformità catastale e urbanistica. In più sono indicati, se presenti, abusi edilizi (insieme all’eventuale possibilità di risolverli), debiti verso terzi (solitamente il condominio), ipoteche e pregiudizievoli, vincoli e servitù e se l’immobile è occupato o libero.

Acquisite queste informazioni, si può prendere appuntamento per visitare l’immobile con il custode giudiziario, i cui riferimenti sono indicati nello stesso avviso di vendita.

Partecipazione

Per partecipare all’asta bisogna consegnare in busta chiusa l’offerta d’acquisto, che deve contenere i dati dell’avviso di vendita, quelli catastali dell’immobile, il prezzo offerto e almeno il suo 10% come cauzione.

Aggiudicazione

Il Tribunale raccoglie le offerte e fissa data e ora per la loro visione: meglio essere presenti, pena la perdita di un decimo della cauzione.

Si hanno più probabilità di riuscire ad aggiudicarsi l’immobile se l’offerta supera il valore della perizia; se è superiore di un quinto, l’aggiudicazione è garantita.

Se ci sono più offerte, parte la gara al rilancio sui valori minimi indicati nell’avviso. Ogni rilancio deve essere fatto entro tre minuti. Quando l’immobile è aggiudicato, scattano i termini per il saldo, che può essere fatto anche con un mutuo. In questo caso il contratto è preparato da un notaio, mentre il Giudice delle Esecuzioni Immobiliari si occupa del decreto di trasferimento. Tale decreto contiene l’eliminazione di pregiudizievoli e ipoteche e l’intimazione al debitore e al custode di liberare l’immobile, che deve essere consegnato vuoto.

Controllo dei dati catastali

I dati catastali non sono sempre aggiornati nelle aste, ma è importante che lo siano (cosa appurabile con una visura catastale storica) per identificare correttamente l’immobile e fare, poi, le visure ipotecarie.

Controllo delle ipoteche

L’avviso di vendita all’asta dovrebbe già contenere le ipoteche e le pregiudizievoli dell’immobile, ma è meglio controllare che le visure ipotecarie siano state fatte anche quando erano solo in forma cartacea, per individuare eventuali gravami non ancora rimossi. In più, le visure ipotecarie devono essere estese a tutti i proprietari dell’immobile, quando ce n’è più di uno: meglio rivolgersi a un esperto, che farà le visure ipotecarie pregiudizievoli, per verificare ipoteche, pignoramenti, decreti ingiuntivi o altro che gravi sull’immobile.

Conformità catastale e urbanistica

La planimetria catastale deve essere corretta e bisogna chiedere al Comune una copia del progetto edilizio per appurare la conformità urbanistica.

Debiti

Gli eventuali debiti verso il condominio nei due anni precedenti l’aggiudicazione sono a carico dell’aggiudicatario, quindi è bene informarsi con l’amministratore.

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